Son muchos los clientes que acuden a nuestro despacho con dudas sobre la Junta de Propietarios ¿Quién puede convocar? Requisitos necesarios, etc. Desde Fincas Teseion queremos arrojar algo de luz sobre este tema.
Convocatoria Junta Propietarios.
Los artículos 13, 14, 15 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal son los que principalmente regulan todo lo relativo a la convocatoria de una Junta de propietarios y los que vamos a utilizar para desarrollar los temas de este apartado.
– Requisitos legales. Los requisitos legales para convocar una Junta de propietarios vienen recogidos en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y nos indica lo siguiente:
- La convocatoria la realizará el presidente o cuando lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
- La convocatoria deberá contener: Asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celebrará en primera, o en su caso, en segunda convocatoria, así como, si es ordinaria o extraordinaria.
- Deberá contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
- Se deberá comunicar la convocatoria a todos los propietarios conforme a lo establecido en el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Las juntas ordinarias se convocarán, como mínimo con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
- Aunque no sea obligatorio, junto con la convocatoria se suele enviar un modelo de autorización para la delegación de voto.
Debemos tener en cuenta que en la convocatoria deben estar indicados los horarios tanto de primera, como de segunda convocatoria y debe existir, como mínimo media hora entre una y otra. Hay que tener en cuenta la importante diferencia existente entre tomar los acuerdos en primera o en segunda convocatoria. El artículo 16 de la LPH establece: Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».
Tipos de Juntas:
Junta Ordinaria:
- La junta ordinaria debe realizarse al menos una vez al año, debiendo tratarse unos puntos obligatorios en dicha junta, los cuales vienen recogidos en el artículo 14 y son los siguientes:
- Elegir a los cargos de presidente, vicepresidente, secretario y administrador (y otros si así se acuerda por los propietarios)
- Aprobar las cuentas anuales.
- Aprobar los presupuestos generales de gastos.
- Aprobar derramas extraordinarias.
- Aprobar o reformar los Estatutos o el reglamento de Régimen interior.
- Conocer y decidir sobre cualquier otro asunto de interés general.
- La Junta Extraordinaria se realiza para tratar cualquier tema de interés general para la comunidad, siempre que se convoque por alguno de los cauces establecidos. No existe obligación de realizar juntas extraordinarias, si bien, es recomendable para el administrador con el fin de tratar temas complicados y comprometidos y que éstos no se traten en la junta ordinaria.
Cualquier propietario podrá solicitar al presidente que se incluya un tema a tratar, el cual los debe incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Todo lo expuesto anteriormente es la legislación que existe. En ambos casos se debe tener la mayoría de los votos, teniendo en cuenta la doble mayorías (mayoría de propietarios y mayoría de coeficientes), que será motivo de otra entrada en breve. Para el cambio de los órganos de la Junta Directiva no se necesitan mayorías cualificadas, o sea, mayoría simple de propietarios y coeficientes.
- Manera Diplomática: Se propone el cambio de presidente y administrador en la Junta Ordinaria. A la misma se presenta la candidatura del presidente y también se presentan el presupuesto del Administrador entrante y debe aprobarse por doble mayoría (propietarios y coeficientes) y esta mayoría puede ser simple.
- Manera Hostil: que lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Debe seguir los mismos formulismos que la Ordinaria:
- Convocatoria con el Orden del día.
- Debe comunicarse al Administrador (debido a que este tiene al día de la reunión el estado de cuentas de los vecinos que tiene derecho a voto)
- Con antelación suficiente.
- Los acuerdos deben aprobarse según las mayorías que correspondan (si es para cambio de los órganos de administración, sería mayoría simple).
Espero que con estas líneas el lector pueda haber llegado al entendimiento de la convocatoria de las Juntas.